Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur-Index

Zielsetzung und Methodik

Der Immobilienkonjunktur-Index

Mit rund 2,8 Mio. sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stellt die deutsche Immobilienwirtschaft rund 10 % der Mitarbeiter in fast 790.000 Unternehmen. Damit trägt sie als einer der bedeutendsten Wirtschaftszweige mit einem Anteil von knapp 19 % (434 Mrd.) maßgeblich zur Bruttowertschöpfung bei. Doch trotz der Bedeutung der Immobilienwirtschaft für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung, gab es lange keine umfassende und regelmäßige, sowie aktuelle konjunkturelle Branchenanalyse.

Vor diesem Hintergrund veröffentlicht die bulwiengesa AG seit Januar 2008 den Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur-Index (kurz Deutsche Hypo-Index). Dessen Vorteile liegen in der langen Zeitreihe, der monatlichen Publikation, der schnelleren Verfügbarkeit im Vergleich zu amtlichen Statistiken und der ganzheitlichen Betrachtung aller Marktsegmente. Der Index ermöglicht es, Aussagen über die zukünftigen Entwicklungen am deutschen Immobilienmarkt zu treffen und als Frühindikator für konjunkturelle Wendepunkte in der Immobilienwirtschaft genutzt zu werden. Der Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur-Index leistet somit einen Beitrag zur Markttransparenz im Bereich der Immobilienwirtschaft, den es in dieser Form davor nicht gegeben hat. Seit seiner Einführung hat er sich als Benchmark-Indikator für diesen Wirtschaftszweig entwickelt.

Aufbau des Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur-Index

Der Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur-Index besteht aus zwei Teilkomponenten. Eine Komponente spiegelt als monatlich durchgeführte Befragung die gefühlte Stimmung in der Immobilienbranche wider, das Immobilienklima. Die zweite Teilkomponente berechnet sich auf Basis makroökonomischer Kennzahlen und analysiert die aus statistischen Kenngrößen bestehende konjunkturelle Lage des Immobilienmarkts.


Immobilienklima

Entscheidungsträger im Immobilienbereich können wie jeder Mensch nicht rein ökonomisch orientiert bzw. durchrationalisiert handeln. Bei der Entscheidungsfindung fließen daher neben ökonomischen Fakten auch immer psychologische Elemente mit ein. Die gefühlte Geschäftslage ist daher von großer Relevanz. Mit einer breit angelegten Befragung zum Immobilienklima wird die gefühlte Geschäftslage, das Immobilienklima, gemessen. Im Rahmen einer internetbasierten Umfrage werden über 1.000 marktrelevante Entscheidungsträger befragt. Ziel ist es, mit bewusst wenigen Fragen ein treffendes Stimmungsbild der Immobilienbranche schnell zu ermitteln. Hierbei werden Meinungsbilder zu den Entwicklungen der fünf etablierten Immobilienassetklassen Büro, Handel, Wohnen, Logistik und Hotel erfragt. Zu den befragten Unternehmen zählen Projektentwickler, Investoren, Banken, Versicherungen, Betreiber, Dienstleistungs- und Beratungsunternehmen aller typologischen Teilbereiche des Immobilienmarktes.


Das Immobilienklima dient als Frühindikator, mit dessen Hilfe kurzfristige Konjunkturprognosen erstellt, sowie konjunkturelle Wendepunkte leichter identifiziert werden können. Es setzt sich aus folgenden zwei Komponenten zusammen:

  • - Investmentklima (misst das Investitionsinteresse),
  • - Ertragsklima (misst das Flächeninteresse von Immobiliennutzern und damit die Mietentwicklung)

Daneben werden Teilklima-Werte für die jeweilige Assetklasse gebildet.

Immobilienkonjunktur

Begleitend hat die bulwiengesa AG einen Statusindikator auf Basis statistischer makroökonomischer Monatsdaten entwickelt. Dieser Indikator ermöglicht eine rückblickende Betrachtung auf die Entwicklung der deutschen Immobilienkonjunktur und dient als Gegenprobe zum Immobilienklima.

Zur Konstruktion des quantitativen Frühindikators werden die Entwicklungen von DAX , DIMAX und ifo-Geschäftsklimaindex sowie den Basiszinsen nach BGB und den Zinsen 10-jähriger Bundesanleihen herangezogen. Dahinter verbirgt sich die Annahme, dass die Immobilienkonjunktur von Investment- und Ertragsentwicklungen in der Immobilienbranche beeinflusst wird und diese wiederum entscheidend von den maßgeblichen volkswirtschaftlichen Parametern abhängen.


Die Immobilienkonjunktur weist einen signifikanten Zusammenhang mit der konjunkturellen Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt auf, was u.a. durch den Vergleich mit dem German Property Index (GPI) der bulwiengesa AG belegt wird. Der GPI wird auf Basis von Marktdaten berechnet und stellt den Total Return dar, der sich aus Capital Growth Return und Cash Flow Return ergibt. Dieser Immobilien-Performance-Index liegt für die Segmente Büro, Einzelhandel, Wohnen und Logistik vor und eignet sich daher gut zur Plausibilisierung der Immobilienkonjunktur als Referenz-Zeitreihe zum Immobilienklima oder zur Immobilienkonjunktur.